Conceptwetsvoorstel Fiscale Verzamelwet 2027: grote wijziging voor vastgoedschenkingen

Het kabinet heeft onlangs het concept van de Fiscale verzamelwet 2027 ter consultatie gepubliceerd. Een opvallend onderdeel is de voorgestelde wijziging van de waarderingsregels voor woningen die bij leven worden geschonken. Als dit voorstel doorgaat, betekent dat een belangrijke koerswijziging in de praktijk van vastgoed­schenkingen: de WOZ-waarde verdwijnt als uitgangspunt bij de heffing van schenkbelasting per 1 januari 2027.

Wat verandert er precies? 
Op dit moment geldt op grond van artikel 21 lid 5 van de Successiewet dat woningen die worden geschonken of geërfd, voor de schenk- of erfbelasting mogen worden gewaardeerd op de WOZ-waarde. Die regel is in 2010 ingevoerd, met als doel vereenvoudiging van de uitvoering en de aangifte.

Volgens het conceptwetsvoorstel blijft dit systeem in stand voor woningen die krachtens erfrecht worden verkregen. Maar bij woningen die bij leven worden geschonken, geldt vanaf 2027 de hoofdregel van artikel 21 lid 1 SW: de woning moet dan worden gewaardeerd naar de waarde in het economische verkeer.

Waarom deze wijziging?
De overheid ziet dat de WOZ-regeling bij woning­schenkingen soms wordt gebruikt om schenkbelasting te ontwijken, met name als de WOZ-waarde lager ligt dan de werkelijke marktwaarde.

Een voorbeeld:
A verkoopt een woning aan B voor de WOZ-waarde van € 400.000, terwijl de werkelijke marktwaarde € 450.000 bedraagt. B wordt daardoor feitelijk verrijkt met € 50.000. Toch wordt er geen schenkbelasting over die € 50.000 geheven, omdat de WOZ-waarde leidend is. Het kabinet vindt dit onwenselijk en wil deze zogenoemde "waarderingsconstructies" voorkomen.

Praktische gevolgen (áls het wetsvoorstel wordt aangenomen!) 

• Per 1 januari 2027 moet bij een schenking van een woning worden uitgegaan van de marktwaarde, niet de WOZ-waarde. Wordt de woning na 1 januari 2027 verkocht voor de WOZ-waarde dan wordt het verschil tussen de WOZ-waarde en de economische waarde aangemerkt, en belast, als een schenking.
• In veel gevallen zal dat een hogere waardering betekenen — en dus een hogere schenkbelasting.
• Bij de erfbelasting blijft de WOZ-waarde voorlopig wel gelden.
• In de praktijk wordt bij woning­schenkingen nu vaak al een taxatie gemaakt in verband met de overdrachtsbelasting. Diezelfde taxatie kan vanaf 2027 ook voor de schenkbelasting worden gebruikt. Voor de overdrachtsbelasting wordt -ook nu al- de economische waarde gehanteerd op grond van de taxatie.

Ons advies: voorbereid schenken vóór 2027?
Overweegt u een woning te schenken aan (klein)kinderen of andere naasten? Dan is het raadzaam om:

• Vooruit te plannen, vooral als de WOZ-waarde van de woning aanzienlijk lager ligt dan de werkelijke waarde.
• Fiscaal en juridisch advies in te winnen over het juiste moment en de juiste vorm van overdracht.
• Te beoordelen of een schenking vóór 2027 fiscaal aantrekkelijker is dan ná invoering van de nieuwe regels.

Let wel: het gaat op dit moment om een conceptwetsvoorstel. De definitieve besluitvorming volgt waarschijnlijk tijdens het Belastingplan 2026 of 2027. Wij houden dit uiteraard voor u in de gaten.

Tot slot
Deze maatregel is opnieuw een voorbeeld van de toenemende complexiteit in de fiscale en civielrechtelijke behandeling van onroerend goed. Door tijdig met uw fiscaal adviseur én uw notaris te overleggen, voorkomt u verrassingen en benut u optimaal de huidige mogelijkheden.

Heeft u vragen over (woning­)schenkingen of de juridische structuur van overdracht? Neem dan gerust contact met ons op. Wij helpen u graag verder.