Financieren Box 3 Vastgoed

Wanneer u vastgoed normaliter financiert met vreemd vermogen is het noodzakelijk om vanaf nu anders naar uw vermogen te kijken!

Zoals u wellicht bekend is, gaat het box 3-stelsel op de schop. Het kabinet is voornemens om vanaf 2026 het systeem aan te passen. Vanaf heden vindt in de jaren 2023 tot en met 2025 belastingheffing plaats op basis van overbruggingswetgeving. De voornoemde wetgeving kan in bepaalde situaties ervoor zorgen dat vastgoedbeleggers substantieel meer belasting gaan betalen. Hieronder brengen wij voor u de nieuwe situatie in kaart, waarbij wij onder andere een mogelijkheid bespreken om de box 3-heffing in de komende jaren meer aan te laten sluiten op het huidige stelsel, waardoor een aanzienlijke stijging van de box 3-heffing mogelijk kan worden voorkomen.

Het stelsel tot en met 2022
In het stelsel tot en met 2022 veronderstelde de Belastingdienst op basis van een drietal schijven welk deel van het box 3-vermogen werd gespaard en welk deel werd belegd, een zogenoemde forfaitaire vermogensmix. Over de verdeling die hieruit volgde, wordt een fictief rendement berekend. De box 3-grondslag werd berekend door de totale bezittingen te verminderen met de schulden en het heffingsvrij vermogen. Als gevolg hiervan werden vastgoedfinancieringen in mindering gebracht op de waarde van het vastgoed. In de situatie dat het vastgoed volledig gefinancierd werd, vond er min of meer geen belastingheffing plaats in het eerste jaar. Na eventuele waardestijgingen en aflossingen van de financiering, ging het divergeren.

Het overbruggingsstelsel
Het nieuwe (tijdelijke) box 3-stelsel is gebaseerd op de zogenoemde forfaitaire spaarvariant. In deze variant wordt het vermogen jaarlijks op de peildatum (1 januari) op basis van de werkelijke vermogensmix onderverdeeld in drie categorieën met bijbehorende, forfaitaire (positieve of negatieve) rendementen:

• banktegoeden (2023: 0.00%)
• overige bezittingen, zoals vastgoed (2023: 6,17%)
• schulden (2023: 2,28%)

Uit het bovenstaande blijkt een zeer belangrijk gevolg voor de vastgoedbelegger: bij de berekening van het voordeel uit sparen en beleggen (box 3) worden overige bezittingen (waaronder vastgoed) tegen een rendement van (in 2023) 6,17% meegenomen, terwijl schulden slechts voor (in 2023) 2,28% in aftrek kunnen worden gebracht.

Fiscale gevolgen voor de vastgoedbelegger in box 3
Ter illustratie van de nadelige gevolgen voor de vastgoedbelegger het navolgende. Stel dat u beschikt over een volledig gefinancierde vastgoedportefeuille ter grootte van € 2.500.000 en € 100.000 aan bank- en spaartegoeden. Volgens de berekening in 2022 is het voordeel uit sparen en beleggen afgerond € 1.000. Onder de nieuwe berekening, waarbij het aldus niet meer mogelijk is om uw schulden volledig in aftrek te brengen, komt het voordeel uit sparen en beleggen neer op ruim € 40.000. Dit betekent een toename van het forfaitair belastbaar inkomen van meer dan 4.000%!

Mogelijke oplossing voor nieuw aan te kopen vastgoed
Met betrekking tot nieuwe vastgoedinvesteringen is het mogelijk interessant om dit via een stichting administratiekantoor (STAK) aan te kopen. De STAK kan daaropvolgend certificaten uitgeven aan de vastgoedbelegger. Deze certificaten geven recht op de huuropbrengsten en waarde mutaties van het vastgoed van de stichting. Voor box 3 geldt alsdan in beginsel, dat de netto waarde van de certificaten (de waarde van het vastgoed verminderd met de financiering) als 'overige bezitting 'in aanmerking wordt genomen. Over dat saldo wordt geacht 6,17% rendement te zijn gemaakt; de “laagrentende schuld” vermindert de “hoog belaste” bezitting. Hierdoor sluit de belastingheffing over het gehouden vastgoed via deze oplossing nauw aan bij het (fiscaal voordeligere) in 2022 geldende box 3-stelsel.

Stel dat u voornemens bent om in 2023 € 3.000.000 aan vastgoed aan te kopen, waarvan u € 500.000 financiert met vreemd vermogen. Volgens het systeem tot en met 2022 zou u over dit nieuw aangekochte vastgoed naar schatting ca. € 6.000 - 6.500 aan belasting in box 3 zijn verschuldigd. Echter, de nieuwe berekeningsmethode leidt tot een box 3-belasting van naar schatting ruim € 35.000! Met het gebruik van een stichting is het mogelijk om de waarde van het vastgoed alsnog te salderen met de hieraan verbonden schulden, waardoor de box 3-belasting aanzienlijk wordt verlaagd tot een bedrag van afgerond € 9.000. Voor de volledigheid merken wij op dat deze oplossing voor vastgoed dat reeds in bezit is slechts in bijzondere omstandigheden vrij van overdrachtsbelasting in een stichting kan worden ondergebracht.

Estate planning
Certificering van vastgoed kan daarnaast ook plaatsvinden wanneer u voornemens bent een nieuw pand aan te kopen en het economisch belang van dit pand (huuropbrengsten en waarde mutaties) direct (deels) aan de (klein)kinderen wenst over te dragen zonder de zeggenschap te verliezen..

Het pand wordt dan gekocht door de stichting die de koopprijs financiert met geld dat in ieder geval voor een deel van u afkomstig is en eventueel voor een deel van anderen, bijvoorbeeld een bank (het gedeelte van de kinderen wordt gefinancierd door u, dan wel de bank). Vervolgens geeft de stichting ter waarde van het onderliggende pand certificaten uit aan u en de (klein)kinderen, die daarmee een deel van het economisch belang van het pand verwerven. Vervolgens kunnen bijvoorbeeld jaarlijks certificaten aan de (klein) kinderen worden geschonken, of een gedeelte van de lening wordt kwijtgescholden, of een combinatie van beide.

Daarnaast kunnen de volgende zaken gecombineerd worden:

• u oefent via het bestuur van de STAK zelf de zeggenschap over het vastgoed uit;
• u kunt bepalen wie bij uw overlijden de zeggenschap heeft en/of wanneer de (klein)kinderen zeggenschap verkrijgen door in de akte van oprichting van de stichting een opvolgend bestuur te benoemen;
• de waardemutatie van het vastgoed komt via de certificaten aan de (klein)kinderen toe;
• u kunt zelf bepalen welk deel van de financiering u bij aanvang kwijtscheldt (schenkt) en welk gedeelte gespreid wordt kwijtgescholden (geschonken);
• hetgeen de (klein)kinderen krijgen geschonken, kan buiten een gemeenschap van goederen waarin de kinderen in de toekomst gehuwd zouden kunnen zijn, blijven door het opnemen van een zogenaamde uitsluitingsclausule;
• de rente die de (klein)kinderen over de door u verstrekte lening moeten betalen dient zakelijk worden vastgesteld, hierdoor kan een positief rendement en eventuele waardestijging geheel ten goede aan de (klein)kinderen.

Voor een nadere toelichting verwijzen wij u naar onze nieuwsflits van 23 februari 2022:  ‘Certificeren van vermogen’.

Recente ontwikkelingen
Zeer recentelijk heeft de Staatsecretaris van Financiën erkend dat de fiscale uitwerking van het certificeren van vastgoed inderdaad zo uitwerkt. Het verschil in fiscale behandeling is bekend. De staatsecretaris accepteert het verschil in fiscale behandeling en deze manier van box 3-belasting besparen. Daarbij gaat hij er wel vanuit dat de STAK ook voor andere doeleinden dan belastingbesparing wordt gebruikt. Zoals wij hierboven hebben beschreven. De Belastingdienst wil dit monitoren. Als de STAK op een te grote schaal wordt ingezet om belasting te besparen, is de verwachting dat de staatssecretaris maatregelen gaat nemen.

Taxperience Family Business
Hierboven hebben wij kort uiteengezet wat de gevolgen zijn voor de vastgoedbelegger in box 3 en de mogelijkheid om vastgoed te certificeren. Naast de belastingbesparing in box 3 zijn er ook op gebied van estate planning (besparings)mogelijkheden te realiseren en daarnaast kan u langer toezicht houden op uw vermogen.

Onze afdeling Taxperience Family Business bestaat uit fiscalisten en notarissen en heeft ruime ervaring met het begeleiden van aankoop van vastgoed en het certificeren van uw vermogen, waaronder vastgoed. Indien u hier vragen over heeft, kunt u contact opnemen met een van onze adviseurs. Wij denken graag met u mee.

Dit document is opgesteld op 20 maart 2023