Splitsingsvrijstelling overdrachtsbelasting per 1 juli 2025

In het Eindejaarsbesluit 2024 is de nieuwe splitsingsvrijstelling in de overdrachtsbelasting opgenomen. Deze vrijstelling wordt vanaf 1 juli 2025 van kracht en bevat een aantal nieuwe voorwaarden en richt zich op twee typen splitsingen: splitsingen met ondernemingen en zogenoemde ruziesplitsingen.

Hieronder gaan wij nader in op de nieuwe regeling en de wijzigingen ten opzichte van de huidige situatie.

Volgens de wetgever wordt de huidige splitsingsvrijstelling ruimer gebruikt dan de bedoeling is geweest. Hierdoor wordt ongewenst overdrachtsbelasting ontgaan.

De splitsingsvrijstelling heeft tot doel om te voorkomen dat overdrachtsbelasting een belemmering vormt bij de keuze voor de meest wenselijke structuur van een onderneming en om belastingheffing te voorkomen bij het optimaal positioneren van onroerende zaken binnen een structuur.

De nieuwe splitsingsvrijstelling sluit meer aan bij andere vrijstellingen in de overdrachtsbelasting. Ook is de koppeling met de vennootschapsbelasting voor de uitleg van het begrip ‘zakelijke overwegingen’ geschrapt.

De huidige splitsingsregeling in de overdrachtsbelasting
De huidige splitsingsvrijstelling, die sinds 2006 is gekoppeld aan de vennootschapsbelasting en daarmee aan het EU-recht, leidt tot:

• een ruimere vrijstelling dan oorspronkelijk bedoeld, waardoor vastgoedverkoop via juridische afsplitsing zonder belastingheffing mogelijk is;
• veel discussie en uitvoeringslasten door de complexe anti-ontgaanstoets en het begrip ‘ontgaan of uitstellen van belastingheffing’;
• een gebrek aan samenhang met andere faciliteiten in de overdrachtsbelasting, zoals bij juridische fusies en interne reorganisaties.

Gelet op het bovenstaande is op 8 april 2024 ter consultatie een voorstel gepubliceerd om de splitsingsvrijstelling in de overdrachtsbelasting te wijzigen. Naar aanleiding van de ontvangen reacties is op 23 december 2024 in het Eindejaarsbesluit de definitieve wijziging van de regeling gepubliceerd.

De nieuwe splitsingsvrijstelling per 1 juli 2025
De nieuwe regeling kent een aantal striktere voorwaarden dan de huidige faciliteit:

• de ondernemingseis: de onroerende zaak moet als onderdeel van een onderneming overgaan;
• de voortzettingseis: de onderneming moet ten minste drie jaar worden voortgezet;
• de soortgelijkbelangeis: de aandeelhouders moeten een kwalitatief en kwantitatief gelijkwaardig belang verkrijgen; en
• de aanhoudingseis: Het verkregen soortgelijke belang moet ten minste drie jaar worden aangehouden.

Hierdoor wordt het reorganiseren in het zicht van een verkoop (bijvoorbeeld via juridische afsplitsing) zonder heffing van overdrachtsbelasting aanzienlijk bemoeilijkt.

Tegelijkertijd biedt de nieuwe regeling een specifieke vrijstelling voor ruziesplitsingen waarbij geen ondernemingseis geldt.

Kernpunten van de nieuwe splitsingsvrijstelling
De nieuwe vrijstelling wordt losgekoppeld van de vennootschapsbelasting en het EU-recht. Er worden objectieve voorwaarden gesteld, zodat sneller duidelijkheid bestaat over de toepassing. De regeling onderscheidt twee typen splitsingen:

1. splitsingen met onderneming:
   • vastgoed dat onderdeel is van een onderneming wordt vrijgesteld, mits voldaan wordt aan de ondernemingseis, voortzettingseis en aanhoudingseis;
   • beleggingsvastgoed is uitgesloten van de vrijstelling; en
   • splitsingen gericht op ontgaan blijven belast.
2. ruziesplitsingen:
   • bij zuivere splitsingen zonder overgang van een onderneming geldt geen ondernemingseis en voortzettingseis; en
   • aandeelhouders moeten wel een soortgelijk belang verkrijgen en dit ten minste drie jaar behouden.

Praktische implicaties
De nieuwe splitsingsvrijstelling biedt mogelijkheden voor:

• het splitsen van holdings in personal holdings zonder ondernemingseis (bijvoorbeeld bij aandeelhoudersgeschillen); en
• het herstructureren van vastgoedvennootschappen, mits er geen materieel belang bij de onroerende zaak verschuift.

Echter, doordat de vrijstelling per onroerende zaak wordt toegepast en verschuivingen in het belang direct belast worden, zal de regeling in de praktijk vaak niet volledig vrijstelling bieden. Bijvoorbeeld bij het uit elkaar gaan van aandeelhouders met een gedeelde vastgoedportefeuille.

Conclusie
De nieuwe splitsingsvrijstelling introduceert strengere eisen voor splitsingen met ondernemingen en biedt beperkte ruimte voor ruziesplitsingen. Hoewel de regeling enkele praktische voordelen heeft, blijven bepaalde herstructureringen zoals het splitsen van vastgoedvennootschappen met meerdere aandeelhouders, belast door de specifieke toepassing per onroerende zaak. Organisaties dienen de gevolgen van de nieuwe regels zorgvuldig te evalueren om te bepalen of en hoe zij optimaal gebruik kunnen maken van de nieuwe splitsingsvrijstelling. De nieuwe splitsingsvrijstelling is dan ook zeker niet altijd gunstiger dan de huidige regeling. In de situatie dat in 2025 nog een juridische splitsing gepland staat, is het van groot belang om te bekijken welke regeling het beste kan worden toegepast.

Taxperience Family Business en Taxperience Real Estate
Hierboven hebben wij kort uiteengezet wat de nieuwe regeling voor de splitsingsvrijstelling overdrachtsbelasting inhoudt. Met name voor dit jaar kan de keuze relevant zijn om een juridische splitsing door te voeren vóór 1 juli 2025, of na deze datum.

Indien u hier vragen over heeft, kunt u contact opnemen met een van onze adviseurs. Wij denken graag met u mee.

Dit document is opgesteld op 4 februari 2025